Tag: zahlungsklage

Ohne Schlüsselübergabe keine Miete

11. Mai 2011

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter zu überlassen, bestimmt § 535 Abs. 1 BGB. Die Regelung kann zum Problem für den Vermieter werden, wenn den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages, aber vor Beginn des eigentlichen Mietverhältnisses, die Vertragsreue packt und er das Mietverhältnis nicht mehr antreten will. In aller Regel kommt es dann nicht mehr zur Übergabe der Mietsache.

Soll der Anspruch auf Mietzahlung erhalten bleiben, ist es in dieser Situation für den Vermieter wichtig, dem Mieter die Schlüssel zu übergeben. Denn aus dem Mietvertrag allein folgt noch nicht die Zahlungspflicht. Der vorleistungspflichtige Vermieter muss dem Mieter auch noch den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffen, indem er ihm alle (!) Schlüssel zum Mietobjekt übergibt und die Übergabe notfalls auch beweist.

Diese Auffassung hat jetzt wieder das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 23.12.2010 (I-10 U 60/10) bestätigt. Das Gericht hat die Zahlungsklage des Vermieters abgewiesen. Der hatte nicht beweisen können, dass er dem Mieter die Schlüssel zum Objekt ausgehändigt hatte, und ging deshalb leer aus.

Die Übergabe der Schlüssel erfolgt, falls so vereinbart, am Objekt oder durch Übersendung an den Mieter. Es genügt also nicht, die Schlüssel nur bereit zu legen oder zu warten, bis der Mieter sie anfordert. Werden die Schlüssel nicht (rechtzeitig) übergeben, sieht das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB explizit das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vor. Dem Vermieter drohen dann sogar Schadensersatzansprüche des Mieters.

Entsteht vor der Übergabe der Mietsache der Eindruck, der Mieter wolle sich nicht mehr an die Vereinbarungen halten, ist der Vermieter gut beraten, sofort fachanwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kann die komplizierte Rechtslage zwischen Übergabe- und Zahlungspflichten, wechselseitigen Zurückbehaltungsrechten und Annahmeverzug zuverlässig und sicher beurteilen. Damit wird vermieden, dass nicht der vertragsuntreue Mieter vom Gericht belohnt, der Vermieter aber bestraft wird.