5. Mai 2011
Höchstrichterlich ist entschieden, dass Mieter von ihrem Vermieter Wertersatz für Aufwendungen zu Schönheitsreparaturen verlangen können, wenn die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist (BGH, NZM 2009, 541).
Nunmehr hatte sich das Landgericht Kassel (Az.: 1 S 67/10) mit der Folgefrage zu befassen, ob dieser Bereicherungsanspruch des Mieters innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren oder nach Ablauf der kurzen 6-monatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB verjährt. Letztgenannte beginnt mit Beendigung des Mietverhältnisses.
Das LG Kassel (Urt. v. 07.10.2010 - 1 S 67/10) urteilt wie vor ihm schon das LG Freiburg (Urt. v. 15.07.2010 - 3 S 102/10) und lässt den Bereicherungsanspruch des Mieters schon nach 6 Monaten verjähren. Ziel des § 548 BGB sei es nämlich, wechselseitige Ersatzansprüche der Mietparteien wegen späterer Beweisschwierigkeiten im zeitlichen Zusammenhang mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses abzuwickeln. Dieser Zweck gebiete es, § 548 BGB weit auszulegen.
Unter Berücksichtigung dieser Entscheidungen ist Mietern dringend zu raten, sich bei Beendigung des Mietverhältnisses kurzfristig Klarheit über ihre Ansprüche gegen den Vermieter zu verschaffen und diese zeitnah zu verfolgen.
Ergänzung: Nunmehr auch bestätigt durch Urteil des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 04.05. 2011 - VIII ZR 195/10)
26. März 2010
Die gesetzliche Gewährleistungspflicht des Verkäufers für Mängel der Kaufsache beträgt gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB in aller Regel zwei Jahre. Innerhalb eines Dienstvertrages - wie etwa bei ärztlicher Behandlung - verjähren die Ansprüche des Auftraggebers auf Schadensersatz gemäß § 195 BGB grundsätzlich in drei Jahren.
In manchen Fällen ist dieser Zeitraum recht kurz, weshalb sich Kunden durch angebliche freiwillige längere Garantien oft zum Vertragsabschluss locken lassen.
Doch Vorsicht: Das Garantieversprechen in einer Werbebroschüre allein begründet oft keinen über die gesetzliche Gewährleistung hinausgehenden Rechtsanspruch !
Bei Kaufverträgen ist die Rechtsprechung hierzu sehr uneinheitlich: Es besteht ein hohes Prozessrisiko, da nicht absehbar ist, ob die Gerichte Werbeversprechen bereits als selbstständige Garantieverpflichtung werten, oder aber solchen Werbeaussagen nur für die Bestimmung des Inhalts einer eventuellen späteren schriftlichen Garantieerklärung Bedeutung zumessen.
Für Dienstleistungsverträge sieht dies anders aus: Nach dem jüngsten Urteil des OLG Oldenburg vom 10.03.2010 (Az.: 5 U 141/09) ergibt sich, auch wenn ein Arzt in seiner Werbebroschüre explizit mit
"unsere 7-jährige Gewährleistung auf Zahnersatz"
wirbt, kein selbstständiges Garantieversprechen. Der Arzt hatte nach Auffassung des Gerichts mit seiner Werbung lediglich für den Abschluss eines weiteren selbstständigen und teuren Garantievertrages geworben.
15. März 2010
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinn von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.
Manche Vermieter versuchen, dieses Risiko dadurch zu umgehen, dass sie im Mietvertrag vor die erforderliche Angabe der vermieteten Fläche das Wortkürzel "ca." einfügten und unter Verweis auf den Zusatz eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche auch um mehr als 10 % als noch zulässig deklarierten.
Auf der Entscheidungsebene der Landgerichte hatten Vermieter hiermit des Öfteren Erfolg. In seinem aktuellen Urteil vom 10.03.2010 (Az.: VIII ZR 144/09) hat der Bundesgerichtshof in Fortsetzung seiner mieterfreundlichen Rechtsprechung nunmehr dieser Praxis ein Ende gesetzt und entschieden:
Eine zusätzliche oder erweiterte Toleranzschwelle der Wohnflächenunterschreitung über 10 % hinaus existiert auch bei Verwendung eines "ca."-Zusatzes nicht. Dieser ist wirkungslos.
Mieter sollten dieses Urteil zum Anlass nehmen, den Ihnen tatsächlich zur Verfügung stehenden Wohnraum zu vermessen und mit den Angaben im Mietvertrag zu vergleichen, denn:
Gemäß § 195 BGB unterliegen auch die Minderungsansprüche wegen Wohnflächenunterschreitung der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, die gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.
7. Januar 2010
Mieter, die bis zum 31.12.2009 keine Betriebskostenabrechnung ihres Vermieters für die Kalenderjahre 2008 und früher erhalten haben, können sich freuen: Entsprechende Nachforderungsansprüche des Vermieters sind nunmehr verjährt und nicht mehr beitreibbar. Der Anspruch des Mieters auf eine Abrechnung hingegen bleibt bestehen, gleichfalls ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eines eventuellen Guthabens nicht verjährt.
Wer also in diesen Tagen noch Post von seinem Vermieter betreffend Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 und früher erhält, kann also gelassen bleiben. Dies selbst wenn der Vermieter die Abrechnung noch vor oder am 31.12.2009 zur Post gegeben hat. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21. Januar 2009 (Aktenzeichen VIII ZR 107/08) gilt die gesetzlich im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegte einjährige Abrechnungsfrist als nicht eingehalten, wenn diese dem Mieter nicht bis zum 31.12. des Folgejahres zugegangen ist. Die Absendung der Abrechnung per Post reicht nicht aus, auch begründet allein die Abgabe eines Briefes bei der Post nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung schon keinen Beweis dafür, dass der Brief jemals angekommen ist, geschweige denn innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens.
Fazit für Mieter: Überprüfen Sie, ob und wann Sie Ihre Abrechnung erhalten haben.
Fazit für Vermieter: Sorgen Sie für eine rechtzeitige, nachweisbare Zustellung etwa durch persönliche Übergabe oder Versendung per Einschreiben.
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