Tag: vergleichsmiete

Mieterhöhung: Begründung ist auch durch „Typengutachten“ über vergleichbare Wohnungen möglich

28. Mai 2010

Ein Vermieter kann die durch Vertrag festgelegte Miete nicht nach seinem Belieben erhöhen. Gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist es ihm vielmehr nur gestattet, die Miete maximal bis auf das Maß der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Diese hat der Vermieter zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens darzulegen, in der Regel nimmt er dazu Bezug auf einen aktuellen Mietspiegel. Gemäß § 558a BGB kann der Vermieter zur Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch auch ein Sachverständigengutachten heranziehen. Bislang war jedoch nicht entschieden, ob sich der Sachverständige zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die konkrete Mietsache beziehen musste oder aber ein so genanntes „Typengutachten“ ausreicht. Von einem Typengutachten spricht man, wenn das Sachverständigengutachten sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters bezieht, sondern auf eine andere, die aber nach Größe und Ausstattung mit der Wohnung des Mieters vergleichbar ist. Diesen Fall hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 19.05.2010 (Az. VIII ZR 122/09) nunmehr entschieden und festgestellt: Ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist auch wirksam, wenn dieses nur mit einem Typengutachten begründet wird.

Fazit: Das Urteil des Bundesgerichtshofes erleichtert Vermietern die wirksame Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht unerheblich. Für Mieter gilt: Lassen Sie die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens durch einen fachkundigen Anwalt überprüfen bevor Sie reagieren. Denn sowohl eine unbedachte Zahlung auf ein eigentlich unwirksames Mieterhöhungsverlangen, als auch die Nichtzahlung auf ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gehen zu Ihren Lasten.

Wann ist ein Verlangen des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung zulässig ?

29. Januar 2010

Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist es für Vermieter verlockend, Mehreinnahmen durch Erhöhung eines oft jahrelang unverändert gebliebenen Mietzinses zu erzielen.

Dies ist gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ohnehin nur dann zulässig, wenn die Miete bis zum beabsichtigten Erhöhungszeitpunkt mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist, seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist UND die Miete maximal bis auf das Maß der so genannten "ortsüblichen Vergleichsmiete" erhöht wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vom Vermieter darzulegen, in Städten in denen kein Mietspiegel existiert im Zweifel durch Sachverständigengutachten. Einfacher verhält es sich, wenn für den Wohnort - wie zumeist der Fall - ein amtlicher Mietspiegel vorliegt.

Doch Vorsicht: Manche Vermieter verwenden zum Beleg der Zulässigkeit des Erhöhungsverlangens nicht den jeweils aktuellen Mietspiegel, sondern greifen aus Bequemlichkeit auf eine ältere Ausgabe zurück.

Hierzu hat das Landgericht Stuttgart in seinem Urteil vom 02.12.2009 (Aktenzeichen 4 S 61/09) nunmehr eine ganz eindeutige Feststellung getroffen:

Die Bezugname auf einen veralteten Mietspiegel in einem Erhöhungsverlangen führt dann immer zu dessen Unwirksamkeit, wenn zum Zeitpunkt der Absendung des Verlangens durch den Vermieter bereits ein aktuellerer Mietspiegel vorliegt.

Fazit: Gleich ob als Vermieter oder Mieter, falls ein Mieterhöhungsverlangen im Raume steht müssen Sie darüber informiert sein, welche Ausgabe des für Sie gültigen Mietspiegels aktuell ist. Die entsprechende Information erteilt u.a. die Stadtverwaltung.