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Leerstand im Mietobjekt: Umlage der Betriebskosten auf die übrigen Mieter kann unzulässig sein

23. Juni 2010

Stehen in einem Mietobjekt mehrere Wohnungen leer, so sind Vermieter versucht, die für die Leerstandsflächen anfallenden Betriebskosten wie etwa Müllabfuhrgebühren oder Grundsteuer auf die verbleibenden Mieter abzuwälzen. Die verbleibenden Mieter wären dann gezwungen, durch ihre Betriebskostenzahlungen auch die leer stehenden Wohnungen mit zu finanzieren.

Dies ist unzulässig: So stellte es das Landgericht Krefeld in seinem aktuellen Urteil vom 17.03.2010 (Az. 2 S 56/09) fest. Das Gericht vertritt die mieterfreundliche Auffassung, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit auch das Leerstandsrisiko zu tragen hat. Aufgrund dieser Risikoverteilung kann der Vermieter nicht auch die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten auf die übrigen Mieter abwälzen. Dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der so genannten „Hausbelegungsstärke“, d. h. für jede einzelne Mietwohnung nach der entsprechenden Kopfzahl abgerechnet werden. Denn eine solche Klausel – so entschied das Landgericht Krefeld – ist unzulässig und damit unwirksam. Anders verhält es sich nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes dann, wenn im Mietvertrag eine Kostenverteilung nach dem gesetzlichen Flächenschlüssel gemäß § 556a BGB vereinbart ist. Hier soll der Vermieter zur Umlage der Kosten des Leerstandes auf die übrigen Mieter berechtigt sein.

Fazit: Prüfen Sie bei Empfang Ihrer Betriebskostenabrechnung genau, welche Kosten auf Sie umgelegt werden sollen. Schauen Sie im Zweifel in Ihren Mietvertrag und kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt.