5. Mai 2011
Höchstrichterlich ist entschieden, dass Mieter von ihrem Vermieter Wertersatz für Aufwendungen zu Schönheitsreparaturen verlangen können, wenn die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist (BGH, NZM 2009, 541).
Nunmehr hatte sich das Landgericht Kassel (Az.: 1 S 67/10) mit der Folgefrage zu befassen, ob dieser Bereicherungsanspruch des Mieters innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren oder nach Ablauf der kurzen 6-monatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB verjährt. Letztgenannte beginnt mit Beendigung des Mietverhältnisses.
Das LG Kassel (Urt. v. 07.10.2010 - 1 S 67/10) urteilt wie vor ihm schon das LG Freiburg (Urt. v. 15.07.2010 - 3 S 102/10) und lässt den Bereicherungsanspruch des Mieters schon nach 6 Monaten verjähren. Ziel des § 548 BGB sei es nämlich, wechselseitige Ersatzansprüche der Mietparteien wegen späterer Beweisschwierigkeiten im zeitlichen Zusammenhang mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses abzuwickeln. Dieser Zweck gebiete es, § 548 BGB weit auszulegen.
Unter Berücksichtigung dieser Entscheidungen ist Mietern dringend zu raten, sich bei Beendigung des Mietverhältnisses kurzfristig Klarheit über ihre Ansprüche gegen den Vermieter zu verschaffen und diese zeitnah zu verfolgen.
Ergänzung: Nunmehr auch bestätigt durch Urteil des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 04.05. 2011 - VIII ZR 195/10)
28. Juni 2010
Wenn einem Wohnungsmieter gemäß den schriftlichen Vereinbarungen im Mietvertrag nicht das Recht eingeräumt wird, die fälligen Schönheitsreparaturen auch in Eigenleistung durchzuführen, so ist diese Klausel unzulässig. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 09.06.2010 (Az. VIII ZR 294/09) so entschieden.
Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter: Denn ist die die Schönheitsreparaturen betreffende Klausel des Mietvertrages unzulässig, so fällt sie komplett weg mit der Folge, dass die gesetzliche Regelung gilt. Nach dieser, hier § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist jedoch ausschließlich der Vermieter zum Unterhalt der Mietsache und damit zur Durchführung auch von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag die folgende Klausel:
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (...) in der Wohnung ausführen zu lassen.“
Der Bundesgerichtshof hat im aktuellen Fall nunmehr entschieden, dass diese Klausel zu den Schönheitsreparaturen jedenfalls auch so verstanden werden kann, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten nur durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dies stellt nach richtiger Ansicht des Bundesgerichtshofes eine unzulässige Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Die Ausführung der Arbeiten kann mithin auch der Mieter selbst gegebenenfalls durch Mitwirkung von Verwandten oder Bekannten erledigen, eine Beauftragung einer Fachfirma ist zwingend notwendig.
Fazit: Prüfen Sie als Mieter die die Schönheitsreparaturen betreffende Klausel in Ihrem Mietvertrag. Möglicherweise ist diese unzulässig und Schönheitsreparaturen sind durch Sie überhaupt nicht durchzuführen. Lassen Sie sich als Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages von einem Anwalt als Ihren berufenen Vertreter beraten und verwenden Sie nicht blindlings Formularverträge.
21. Januar 2010
Der Bundesgerichtshof hat bereits in der Vergangenheit eine Vielzahl mietvertraglicher Standardabreden, welche so genannte „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter abwälzen, für unzulässig erklärt. Mit seiner neusten Entscheidung vom 20.01.2010 (Az. VIII ZR 50/09) hat der Bundesgerichtshof seine mieterfreundliche Rechtsprechung fortgeführt und erweitert:
Grundsätzlich ist die Instandhaltung und Renovierung der Mietsache während der Mietzeit keineswegs Mieterpflicht sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Pflicht des Vermieters.
Die weit verbreitete Praxis, die gesetzliche Regelung durch vertragliche Abreden im Mietvertrag abzuändern und die Pflicht zu Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen ist jedoch grundsätzlich zulässig. Die entsprechenden Klauseln unterliegen jedoch einer sehr strengen Inhaltskontrolle durch die Gerichte.
So hat auch der Bundesgerichtshof in seiner neusten Entscheidung vom 20.01.2010 (Az. VIII ZR 50/09) entschieden, dass eine so genannte „Farbwahlklausel“ im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen unzulässig ist. Vorliegend sollte der Mieter durch den Mietvertrag dazu verpflichtet werden, bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmte Stellen der Wohnung ausschließlich in der Farbe weiß zu lackieren. Der Bundesgerichtshof sah in dieser vertraglichen Verpflichtung eine unzulässige Einschränkung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters.
Der Bundesgerichtshof geht in seiner neuesten Entscheidung noch einen Schritt weiter und erklärt bei Verwendung der unzulässige Farbvorgabeklausel sogar die gesamte Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam, womit dieser zu keinerlei Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr verpflichtet war.
Fazit für Mieter und Vermieter: Überprüfen Sie die Klausel zu Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen genau, bereits eine einzige unzulässige Klausel kann zur Unwirksamkeit der gesamten Abrede führen.
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