28. Juni 2010
Wenn einem Wohnungsmieter gemäß den schriftlichen Vereinbarungen im Mietvertrag nicht das Recht eingeräumt wird, die fälligen Schönheitsreparaturen auch in Eigenleistung durchzuführen, so ist diese Klausel unzulässig. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 09.06.2010 (Az. VIII ZR 294/09) so entschieden.
Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter: Denn ist die die Schönheitsreparaturen betreffende Klausel des Mietvertrages unzulässig, so fällt sie komplett weg mit der Folge, dass die gesetzliche Regelung gilt. Nach dieser, hier § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist jedoch ausschließlich der Vermieter zum Unterhalt der Mietsache und damit zur Durchführung auch von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag die folgende Klausel:
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (...) in der Wohnung ausführen zu lassen.“
Der Bundesgerichtshof hat im aktuellen Fall nunmehr entschieden, dass diese Klausel zu den Schönheitsreparaturen jedenfalls auch so verstanden werden kann, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten nur durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dies stellt nach richtiger Ansicht des Bundesgerichtshofes eine unzulässige Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Die Ausführung der Arbeiten kann mithin auch der Mieter selbst gegebenenfalls durch Mitwirkung von Verwandten oder Bekannten erledigen, eine Beauftragung einer Fachfirma ist zwingend notwendig.
Fazit: Prüfen Sie als Mieter die die Schönheitsreparaturen betreffende Klausel in Ihrem Mietvertrag. Möglicherweise ist diese unzulässig und Schönheitsreparaturen sind durch Sie überhaupt nicht durchzuführen. Lassen Sie sich als Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages von einem Anwalt als Ihren berufenen Vertreter beraten und verwenden Sie nicht blindlings Formularverträge.
1. Juni 2010
Grade bei langjährig bestehenden Mietverträgen ist der Vermieter versucht, die Einnahmen aus der Mietsache durch Anhebung der Miete zu steigern. Viele Mieterhöhungsverlangen scheitern aber – zugunsten der Mieter – bereits an der falschen Adressierung des entsprechenden Briefes. Denn verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, so hat er diese gegenüber sämtlichen im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen zu erklären.
Sind mehrere Personen im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, so haben auch diese grundsätzlich gemeinsam das ein Mieterhöhungsverlangen beinhaltende Schreiben zu unterzeichnen. Geschieht dies nicht, so ist die Mieterhöhung unwirksam und mithin rechtlich für den Mieter irrelevant.
Dies hat das Amtsgericht Kiel in seinem Urteil vom 18.05.2010 (Az. 108 C 567/09) nochmals klargestellt und dabei darauf hingewiesen, dass auch allgemeine Vertragsbestimmungen im Mietvertrag grundsätzlich nicht geeignet sind, ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet nur an einen Mieter als zulässig anzuerkennen. Vorliegend enthielt der Mietvertrag die Abrede, dass die Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen das Mietverhältnis betreffend bevollmächtigen wird. Das Amtsgericht Kiel ging jedoch davon aus, dass aufgrund dieser Klausel zwar möglicherweise ein Mieterhöhungsverlangen nur von einem Mieter entgegengenommen werden kann, der Briefkopf des Schreibens jedoch dennoch eindeutig erkennen lassen muss, dass es sich an alle Mieter richtet.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich das Amtsgericht Kiel mit diesem Urteil gegen eine Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 22.03.1983 (Az. 6 RE-Niet 4/82) stellt. Dieses Gericht ging davon aus, dass zumindest in Fällen, in denen mietvertraglich eine wechselseitige Vollmacht vereinbart wurde, auch die Adressierung an nur einen Mieter genügen soll.
Fazit: Gleich ob Sie ein Mieterhöhungsverlangen als Vermieter wirksam stellen möchten oder aber als Mieter von einem solchen betroffen sind, lassen Sie das Schreiben von einem Rechtsanwalt überprüfen!
15. März 2010
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinn von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.
Manche Vermieter versuchen, dieses Risiko dadurch zu umgehen, dass sie im Mietvertrag vor die erforderliche Angabe der vermieteten Fläche das Wortkürzel "ca." einfügten und unter Verweis auf den Zusatz eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche auch um mehr als 10 % als noch zulässig deklarierten.
Auf der Entscheidungsebene der Landgerichte hatten Vermieter hiermit des Öfteren Erfolg. In seinem aktuellen Urteil vom 10.03.2010 (Az.: VIII ZR 144/09) hat der Bundesgerichtshof in Fortsetzung seiner mieterfreundlichen Rechtsprechung nunmehr dieser Praxis ein Ende gesetzt und entschieden:
Eine zusätzliche oder erweiterte Toleranzschwelle der Wohnflächenunterschreitung über 10 % hinaus existiert auch bei Verwendung eines "ca."-Zusatzes nicht. Dieser ist wirkungslos.
Mieter sollten dieses Urteil zum Anlass nehmen, den Ihnen tatsächlich zur Verfügung stehenden Wohnraum zu vermessen und mit den Angaben im Mietvertrag zu vergleichen, denn:
Gemäß § 195 BGB unterliegen auch die Minderungsansprüche wegen Wohnflächenunterschreitung der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, die gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.
11. Februar 2010
Vermieter dürfen keinen Mietzuschlag auf die ortsübliche Miete verlangen, bloß weil der Mieter wegen einer unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag die Wohnung nicht renovieren muss. Durch die vielen vom BGH für ungültig erklärten Renovierungsklauseln sahen sich einige Vermieter veranlasst, die Miete um die Renovierungskosten zu erhöhen und scheiterten. Stellenweise wurde die Miete um bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr erhöht. Dies sei unzulässig, so der BGH. Das allgemeine Recht zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete bleibe davon jedoch unberührt.
BGH Az. VIII ZR 181/07
21. Januar 2010
Der Bundesgerichtshof hat bereits in der Vergangenheit eine Vielzahl mietvertraglicher Standardabreden, welche so genannte „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter abwälzen, für unzulässig erklärt. Mit seiner neusten Entscheidung vom 20.01.2010 (Az. VIII ZR 50/09) hat der Bundesgerichtshof seine mieterfreundliche Rechtsprechung fortgeführt und erweitert:
Grundsätzlich ist die Instandhaltung und Renovierung der Mietsache während der Mietzeit keineswegs Mieterpflicht sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Pflicht des Vermieters.
Die weit verbreitete Praxis, die gesetzliche Regelung durch vertragliche Abreden im Mietvertrag abzuändern und die Pflicht zu Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen ist jedoch grundsätzlich zulässig. Die entsprechenden Klauseln unterliegen jedoch einer sehr strengen Inhaltskontrolle durch die Gerichte.
So hat auch der Bundesgerichtshof in seiner neusten Entscheidung vom 20.01.2010 (Az. VIII ZR 50/09) entschieden, dass eine so genannte „Farbwahlklausel“ im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen unzulässig ist. Vorliegend sollte der Mieter durch den Mietvertrag dazu verpflichtet werden, bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmte Stellen der Wohnung ausschließlich in der Farbe weiß zu lackieren. Der Bundesgerichtshof sah in dieser vertraglichen Verpflichtung eine unzulässige Einschränkung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters.
Der Bundesgerichtshof geht in seiner neuesten Entscheidung noch einen Schritt weiter und erklärt bei Verwendung der unzulässige Farbvorgabeklausel sogar die gesamte Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam, womit dieser zu keinerlei Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr verpflichtet war.
Fazit für Mieter und Vermieter: Überprüfen Sie die Klausel zu Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen genau, bereits eine einzige unzulässige Klausel kann zur Unwirksamkeit der gesamten Abrede führen.
2. Dezember 2009
Vermieter nutzen die hinterlegte Mietkaution oft zu unrecht. Das entschied jetzt das Landgericht Halle. Vermieter dürfen die vom Mieter gezahlte Mietkaution nur nutzen, wenn sie einen offensichtlich begründeten Anspruch darauf haben oder der Mieter mit der Verrechnung einverstanden ist. Ist dies nicht der Fall, muss ein Gericht über den vermeintlich offensichtlichen Anspruch befinden. Im vorliegenden Fall entschied das Landgericht Halle zu ungunsten des Vermieters, der an das verpfändete Sparbuch des Mieters wollte. Bevor eine Kaution genutzt werden kann, muss der Anspruch darauf zweifelsfrei bestehen. Eine im Raum stehende Forderung des Vermieters reicht dafür nicht aus. Das Geld des Mieters ist also sicher vor willkürlichem Zugriff durch einen Vermieter geschützt, selbst wenn es als Kaution hinterlegt ist.
Az. 2 S 121/07
2. November 2009
Nur weil den Mieter eine ungültige Renovierungsklausel im Mietvertrag vor einer Renovierung schützt, darf der Vermieter keinen Mietzuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen. Der BHG hatte im Frühjahr viele Renovierungsklauseln in den Mietverträgen für ungültig erklärt. Daraufhin hatten vermehrt Vermieter Zuschlage zu den Mieten verlangt. Dies sei so nicht rechtens entschied jetzt der Bundesgerichtshof BGH Az. VIII ZR 181/07
5. Oktober 2009
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist die Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen, welche das "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst unwirskam. Der Bundesgerichtshof sieht in der Klausel eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist. Der Mieter werde durch die Klausel schon während der Mietzeit zur Dekoration mit einer vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereich eingeschränkt (Urteil vom 23. 9. 2009, Az.: VIII ZR 344/08).
29. Mai 2009
Einem Mieter, welcher vor dem Auszug Schönheitsreparaturen durchführt, weil er auf die Wirksamkeit einer unwirksamen mietvertraglichen Endrenovierungsklausel vertraut, kann ein Anspruch auf Erstattung der hierfür aufgewendeten Kosten gegen den Vermieter zustehen. Der Bundesgerichtshof hat am 27. 5. 2009 (Az.: VIII ZR 302/07) entschieden, dass in einem solchen Fall ein Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt. Da Feststellungen bezüglich der Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe der bei dem Vermieter eingetretenen Bereicherung fehlten, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
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