6. Dezember 2011
Mit Urteil vom 22.06.2011 entschied das Finanzgericht Berlin-Brandenburg, dass Steuerpflichtige, die aus beruflichen Gründen nicht an dem Ort wohnen, an dem sie sonst den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen gestaltet haben, Aufwendungen für die zweite Wohnung als Werbungskosten steuerlich geltend machen können. Die gemeinten Aufwendungen beziehen sich hier auf laufende Kosten, die sich aus dem Umzug und der Ausstattung der Zweitwohnung ergeben.
In dem vorliegenden Fall verkaufte ein Wohnungseigentümer das Grundstück, auf dem sich die Ein-Zimmer-Wohnung des Klägers befand und bot diesem mit gleichzeitiger Kündigung an, einen Mietvertrag über eine andere Wohnung abzuschließen. Der Kläger nahm das Angebot an und wollte die daraufhin entstandenen Kosten der Ausstattung der neuen Wohnung als Werbungskosten geltend machen. Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen jedoch nicht als Werbungskosten an, da es den Wechsel der Wohnung am Arbeitsort als privat veranlasst sah.
Eine berufliche Veranlassung wäre dann anzunehmen, wenn der Wechsel durch die berufliche Tätigkeit erforderlich wird. Aufwendungen, die privat veranlasst sind, sind nicht abzugsfähig. Nach Auffassung des Finanzamts hätte der Kläger gegen die Kündigung seitens des Wohnungseigentümers, über das Mietverhältnis zivilrechtlich vorgehen müssen.
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg teilte diese Einschätzung jedoch nicht, da die Voraussetzungen einer steuerlich berücksichtigungsfähigen doppelten Haushaltsführung fortlaufend gegeben waren. So können die Aufwendungen, die durch den Wechsel der Zweitwohnung am Arbeitsort entstanden sind, als Werbungskosten geltend gemacht werden.
11. Mai 2011
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter zu überlassen, bestimmt § 535 Abs. 1 BGB. Die Regelung kann zum Problem für den Vermieter werden, wenn den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages, aber vor Beginn des eigentlichen Mietverhältnisses, die Vertragsreue packt und er das Mietverhältnis nicht mehr antreten will. In aller Regel kommt es dann nicht mehr zur Übergabe der Mietsache.
Soll der Anspruch auf Mietzahlung erhalten bleiben, ist es in dieser Situation für den Vermieter wichtig, dem Mieter die Schlüssel zu übergeben. Denn aus dem Mietvertrag allein folgt noch nicht die Zahlungspflicht. Der vorleistungspflichtige Vermieter muss dem Mieter auch noch den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffen, indem er ihm alle (!) Schlüssel zum Mietobjekt übergibt und die Übergabe notfalls auch beweist.
Diese Auffassung hat jetzt wieder das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 23.12.2010 (I-10 U 60/10) bestätigt. Das Gericht hat die Zahlungsklage des Vermieters abgewiesen. Der hatte nicht beweisen können, dass er dem Mieter die Schlüssel zum Objekt ausgehändigt hatte, und ging deshalb leer aus.
Die Übergabe der Schlüssel erfolgt, falls so vereinbart, am Objekt oder durch Übersendung an den Mieter. Es genügt also nicht, die Schlüssel nur bereit zu legen oder zu warten, bis der Mieter sie anfordert. Werden die Schlüssel nicht (rechtzeitig) übergeben, sieht das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB explizit das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vor. Dem Vermieter drohen dann sogar Schadensersatzansprüche des Mieters.
Entsteht vor der Übergabe der Mietsache der Eindruck, der Mieter wolle sich nicht mehr an die Vereinbarungen halten, ist der Vermieter gut beraten, sofort fachanwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kann die komplizierte Rechtslage zwischen Übergabe- und Zahlungspflichten, wechselseitigen Zurückbehaltungsrechten und Annahmeverzug zuverlässig und sicher beurteilen. Damit wird vermieden, dass nicht der vertragsuntreue Mieter vom Gericht belohnt, der Vermieter aber bestraft wird.
17. Januar 2011
Nach § 109 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Mietverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand, das der Insolvenzschuldner als Mieter eingegangen ist, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist.
Nach § 109 I S. 2 InsO kann der Insolvenzverwalter aber nicht die Wohnung des Schuldners kündigen. Nach dieser Norm tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.
Es stellt sich die Frage, welche Auswirkungen diese sog. „Enthaftungserklärung“ auf die Frage der Massezugehörigkeit der Mietkaution hat.
Die einen meinen, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht verbrauchte Kaution der Insolvenzmasse zu steht. Der Rückzahlungsanspruch entstehe unabhängig von der Zuordnung des Mietverhältnisses und sei als Neuerwerb der Masse zuzurechnen (Ahrend in Hamburger Kommentar zum Insolvenzrecht, § 109 Rn 22; Hain ZInsO 2007, 192, 197; i.E. auch MK-Eckert § 109 Rn. 62)
Andere meinen, dass, wenn der Mietvertrag aufgrund der Enthaftungserklärung nicht mehr dem Verwaltungsrecht der Masse unterliege, auch keine Forderungen mehr zur Masse geltend gemacht werden können (FK-Wegener § 109 Rn. 10c).
Nach meinem Dafürhalten soll § 109 I Satz 1 InsO verhindern, dass der Schuldner seine Wohnung verliert, weil der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis kündigt, um die Kaution für die Masse zu verwerten. Aus diesem Schutz der Wohnung ist aber nicht herzuleiten, dass die Masse nun überhaupt nicht mehr in den Genuss der Mietkaution kommen soll. Eine freiwerdende Mietkaution fällt daher unter den Insolvenzbeschlag
31. März 2010
Wenn ein Vermieter seine Mietwohnung einem Nachmieter zeitweise und unentgeltlich oder zu einem geringeren Mietzins überlässt, ist der frühere Mieter ab dem Einzug des Nachmieters nicht mehr zur Entrichtung der Miete verpflichtet! So entschied das AG Neuruppin und gab somit einem Mieter Recht.
Dieser war zwei Wochen vor der Beendigung des Mietverhältnisses aus der Mietwohnung ausgezogen und übergab die Schlüssel an den Vermieter somit 2 Wochen eher zurück. Der Vermieter aber gab die Wohnungsschlüssel daraufhin sofort dem Nachmieter. Dieser zog dann auch sofort in die Mietwohnung ein. Als aber der ursprüngliche Mieter der Mietwohnung hiervon erfuhr, verlangte er die bereits gezahlt Miete für diese 2 Wochen zurück.
AG Neuruppin AZ: 42 C 273/08
16. Juni 2009
Gemäß BGH ist die Versorgungssperre durch den Vermieter nicht als Besitzverletzung anzusehen. Wenn der Vermieter die Versorgung des Mieters mit Heizung, Strom und Wasser nach Beendigung des Mietverhältnisses abstellt, liegt besitzrechtlich keine verbotene Eigenmacht vor. (BGH, Urteil v. 06.05.2009, XII ZR 137/07)
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