Tag: mietrueckstand

Vermieter darf die Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung nicht erhöhen

18. Mai 2012

Der Bundesgerichtshof befasste sich in nachfolgender Sache mit der Frage, ob der Vermieter auch dann zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Mit Urteil vom 15.05.2012 gab der Bundesgerichtshof bekannt, dass der Vermieter in einem solchen Fall nicht zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung berechtigt ist, da sich dieser ansonsten aus seiner eigenen Pflichtverletzung Vorteile ziehen könnte und gab die bisherige Rechtsprechung auf.

In den zugrunde liegenden Verfahren verlangte der klagende Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innengehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Beklagten beanstandeten die Abrechnungen des Klägers, da diese inhaltliche Fehler aufwiesen. Bei der Korrektur verblieb kein Saldo zum Nachteil der Beklagten.

Da die eine beklagte Partei, nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen und die andere Partei diese Beträge insgesamt nicht zahlte, kündigte der Vermieter beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters wegen rückständiger Vorauszahlungen waren in allen Instanzen erfolglos und sind abgewiesen worden.

Auch die dagegen gerichtete Revision des Klägers wies der Bundesgerichtshof zurück und stellte klar, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen nur insoweit berechtigt ist, als dass sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. An der bislang genügenden formell ordnungsgemäßen Abrechnung zur Anpassung der Vorauszahlungen, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung frühzeitig Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen geschaffen werden kann, hält der Senat nicht fest und ändert die derzeitige Rechtsprechung. Die Neuregelung solle dem Zweck dienen, die Vorauszahlung möglichst realistisch, nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode, zu bemessen. Die alte Rechtsprechung berücksichtigt dieses Ziel nicht hinreichend. Vielmehr kann ein Vermieter durch eine fehlerhafte Abrechnung, Vorauszahlungen in einer Höhe erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zugestanden hätten. So könnte sich der Vermieter aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile erzielen, welches nach Auffassung des Gerichts nicht hingenommen werden kann. Der Vermieter ist zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet, da sich sonst, wie in diesen Fällen durch die Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbauen kann, der dazu führt, dass der Vermieter das Mietverhältnis beenden könnte, obgleich der entstandene Mietrückstand allein auf einer pflichtwidrig fehlerhaften Abrechnung beruht, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastet.

Säumige Mieter: Kein Selbsthilferecht des Vermieters zur Wohnungsräumung

21. Juli 2010

Mieter die mit ihren Mietzinszahlungen für längere Zeit im Rückstand sind, bringen mittlerweile auch manche Vermieter an den Rande des persönlichen Ruins. Auch ist bekannt, dass eine gerichtliche Räumungsklage blangwierig ist und der Vermieter sämtliche Kosten und Auslagen sowohl des Verfahrens als auch der Wohnungsräumung sowie der Einlagerung der dort aufgefundenen Gegenstände verauslagt muss.

Hinzu kommt, dass der Vermieter im Regelfall die von ihm verauslagten Kosten und Gebühren ebenso wenig erfolgreich beim säumigen Mieter beitreiben wird wie die ausstehenden Mietrückstände. Denn pfändbares Vermögen liegt bei zwangsgeräumten Mietern in der Regel nicht vor.

Umso verlockender erscheint es für den Vermieter, die Wohnung des säumigen Mieters - ohne ein dazu berechtigendes gerichtliches Urteil - selbst zu räumen. Experten sprechen hier von einer „kalten“ Wohnungsräumung.

Vor einem solchen Vorgehen muss jedoch ausdrücklich gewarnt werden: Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom 14.07.2010 (Az. VIII ZR 45/09) nochmals ausdrücklich festgestellt, dass der Vermieter bei einer „kalten“ Wohnungsräumung, die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckt ist, eine eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung vornimmt und das eigenmächtige Ausräumen der im Eigentum des Mieters stehenden Gegenstände eine unerlaubte Selbsthilfe gemäß § 229 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darstellt. Dies mit der Folge, dass der Vermieter verschuldensunabhängig für jegliche Schäden an geräumtem und eingelagertem Eigentum des Mieters haftet, insbesondere auch den Wert in der Wohnung vorgefundener und eigenmächtig entsorgter Gegenstände zu ersetzen hat.

Besonders prekär: Der Bundesgerichtshof ist zugunsten des Mieters sogar davon ausgegangen, dass der Vermieter auf jeden Fall bei Wohnungsräumung verpflichtet ist ein Bestandsverzeichnis aufzustellen, welches auch den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände enthält. Kommt er dieser Pflicht nicht hinreichend nach, so ist sogar der Vermieter verpflichtet, Behauptungen des Mieters zu widerlegen, dass ihm bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden sind. Es findet mithin eine Beweislastumkehr zu Lasten des Vermieters dahingehend statt, dass dieser keine Gegenstände beschädigt und keine Gegenstände unberechtigt entsorgt hat. Dieser Beweislast dürfte der Vermieter kaum nachkommen können.

Im vorliegenden Fall war der Mieter für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde schließlich sogar von den eigenen Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem mehrere Monate die Mieten nicht gezahlt worden waren, kündigte der Vermieter die Wohnung und räumte diese schließlich „kalt“. Der zwischenzeitlich zurückgekehrte Mieter behauptete im Zuge der Räumung seien ihm verschiedene Gegenstände abhanden gekommen, die einen Gesamtwert von rund 62.000,00 € gehabt hätten und verlangte Schadenersatz in dieser Höhe vom Vermieter.