26. April 2011
Zukünftig sind die Laute der Kleinsten kein Anlass mehr für Beschwerden der Nachbarn, denn Kindergeräusche fallen nun offiziell nicht mehr unter das Immissionsschutzgesetz.
Den entsprechenden Gesetzesentwurf hatte das Bundeskabinett im Februar abgesegnet. Hierbei warf sich die Frage auf, was Kinder in Haus und Wohnung überhaupt erlaubt ist?
Nun steht fest, Kindergeschrei muss ertragen werden!
Gelten soll die „Privilegierung von Kinderlärm“ zwar für Kindertagesstätten und Spielplätze, sie wird sich aber auch auf das zivile Nachbarschaftsrecht auswirken. Konsequenz: Mitminderungen oder Klagen wegen schreiender Babys und stampfender Kleinkinder haben vor Gericht in Zukunft noch weniger Aussicht auf Erfolg.
Denn schon in der Vergangenheit hatten Richter oft zugunsten der Kleinen geurteilt. So verkündete etwa das Oberverwaltungsgericht Münster: „Kleinkinder lassen sich nicht auf lautlos einstellen. Hausbewohner müssen Babygeschrei auch während der Ruhezeiten ertragen.“
14. April 2011
Die Miete darf nur dann gemindert werden, wenn eine Wohnung ihre Gebrauchstauglichkeit verliert. Wenn der Stromversorger - weil seine offenen Forderungen durch den Direktkunden (Mieter) nicht beglichen worden sind - seine Lieferungen einstellt, rechtfertigt das keine Mietminderung. So hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.12.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 113/10 geurteilt.
Der Bundesgerichtshof hat sich darauf zurückgezogen, dass der Mangel der Wohnung auf Umstände zurückzuführen sein muss, die die Ursache in der Sphäre des Vermieters hat. Eine Sperrung des Stromanschlusses hingegen, weil der Mieter seine Rechnungen nicht bezahlt hat, ist eindeutig der Sphäre des Mieters zuzuordnen und nicht dem Vermieter anzulasten.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist in keinem Fall zu kritisieren. Es ist nur verwunderlich, dass manche Mieter es trotzdem immer wieder "versuchen", unter jeden Umständen - und seien sie noch so an den Haaren herbeigezogen - eine Mietminderung durchzusetzen.
13. Dezember 2010
Wenn eine Wohnung nur durch dauerhaftes Lüften vor dem Schimmelbefall zu bewahren ist, dann stellt dies einen erheblichen Mangel dar und der Mieter muss keine Miete mehr bezahlen. Es kann laut Amtsgericht München von keinem Mieter verlangt werden, dass er ständig lüften müsse. Die entschied jetzt das Amtsgericht in München.
Az. 412 C 11503/09
10. September 2010
Grade zu Beginn der kalten und feuchten Jahreszeit tritt in von der Bausubstanz her alten oder in schlechtem Zustand befindlichen Mietobjekten vermehrt Schimmelbefall auf. Häufig versucht der Vermieter entsprechende Rügen und daraus folgende Mietminderungen der Mieter mit dem Argument abzuwehren, dass die Wohnung schlichtweg falsch gelüftet sei. Hierbei stützt sich der Vermieter auf die geltende Rechtslage, dass ein Schimmelbefall der durch falsches Lüftungsverhalten (mit-)verursacht wird, grundsätzlich nicht zu einer Mietminderung führt.
Diesem Versuch des Vermieters sind jedoch Grenzen gesetzt. In seinem aktuellen Urteil vom 11.06.2010 hat das Amtsgericht München (Az. 412 C 11503/09) jetzt festgestellt, dass wenn in einer Wohnung die Schimmelbildung nur durch durchgehendes Lüften vermieden werden kann, trotzdem eine Mietminderung gerechtfertigt ist, je nach Schimmelbefall bis zu 100 % des Mietzinses:
Vorliegend breitete sich in der Mietwohnung Schimmel in fast allen Zimmern aus, auf die entsprechende Rüge der Mieterin hin wurde ihr durch den Vermieter lediglich die Broschüre „Richtiges Heizen und Lüften“ ausgehändigt. Daraufhin erhob die Mieterin Klage auf Schimmelbeseitigung und Feststellung, dass eine Mietminderung von 100 % gerechtfertigt ist. Die Mieterin bekam vollumfänglich Recht. Denn ein Sachverständigengutachten stellte fest, dass eine Schimmelbildung nur dann vermeidbar wäre, wenn die Lüftungszeit mehr als die hälfte des Tages einnimmt. Hierin sah das Amtsgericht eine erhebliche Einschränkung des Wohn- und Lebensverhaltens der Mieterin und kam der Klage vollumfänglich statt.
2. Juni 2010
Auch noch nach vielen Jahren kann ein Mieter die Beseitigung von Mietmängeln verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden. Damit wurde die Einrede der Verjährung des Vermieters abgelehnt. Geklagt hatte eine Mieterin, über deren Wohnung eine Dachwohnung im Jahre 1990 errichtet wurde. Sie beklagte erst jetzt , dass seinerzeit keine ausreichende Trittschalldämmung installiert worden sei und stieß beim Vermieter auf taube Ohren. Eine Beweissicherungsverfahren wurde angestrengt und eine unzureichende Trittschalldämmung festgestellt. Erst vor dem Bundesgerichtshof setzte sie sich schließlich durch. Ratsam ist es jedoch, Mängel gegenüber dem Vermieter sofort anzuzeigen und gegebenenfalls die Miete zu mindern. Für „mitgemietete“ Mängel, das heißt, Mängel, die von Anfang an bekannt waren, kann der Mieter nachträglich jedoch keine Mietminderung geltend machen. Auch für selbst verursachte Mietmängel haben Mieter keinen Anspruch auf Erstattung von Mietzahlungen. Dies gilt insbesondere für Schimmelbildung infolge mangelhafter Lüftung.
BGH Az. VIII ZR 104/09
15. März 2010
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinn von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.
Manche Vermieter versuchen, dieses Risiko dadurch zu umgehen, dass sie im Mietvertrag vor die erforderliche Angabe der vermieteten Fläche das Wortkürzel "ca." einfügten und unter Verweis auf den Zusatz eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche auch um mehr als 10 % als noch zulässig deklarierten.
Auf der Entscheidungsebene der Landgerichte hatten Vermieter hiermit des Öfteren Erfolg. In seinem aktuellen Urteil vom 10.03.2010 (Az.: VIII ZR 144/09) hat der Bundesgerichtshof in Fortsetzung seiner mieterfreundlichen Rechtsprechung nunmehr dieser Praxis ein Ende gesetzt und entschieden:
Eine zusätzliche oder erweiterte Toleranzschwelle der Wohnflächenunterschreitung über 10 % hinaus existiert auch bei Verwendung eines "ca."-Zusatzes nicht. Dieser ist wirkungslos.
Mieter sollten dieses Urteil zum Anlass nehmen, den Ihnen tatsächlich zur Verfügung stehenden Wohnraum zu vermessen und mit den Angaben im Mietvertrag zu vergleichen, denn:
Gemäß § 195 BGB unterliegen auch die Minderungsansprüche wegen Wohnflächenunterschreitung der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, die gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.
20. Januar 2010
Sie dürfen als Mieter kein Geld zurück verlangen, wenn Sie bestimmte Räume einer angemieteten Wohnung genutzt haben, aber nachträglich feststellen, dass der Vermieter die Räume hätte gar nicht zu Wohnzwecke vermieten dürfen. Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter ein Dachgeschoss mitgenutzt und auch dafür Miete gezahlt. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Dachgeschossfläche gar nicht der Wohnfläche hätte hinzugerechnet werden dürfen. Trotzdem lehnten die obersten Richter eine Mietminderung ab. Da die Behörden nicht eingeschritten seien, hätte der Mieter ja die Flächen nutzen können. Dafür müsse er dann folgerichtig auch einen Mietzins zahlen.
BGH Az. VIII ZR 275/08
10. September 2009
Ein Mieter hat erfolgreich die Miete um 10% gemindert, weil sein Nachbar immer im Stehen pinkelt und er das Plätschern hören muss. Das entschied jetzt kurioserweise das Landgericht Berlin ( Az: 65 S 335/08). Sollten sie sich doch verabreden und beide im Stehen pinkeln und sich gegenseitig die Miete mindern. Vermieter haben es wirklich nicht leicht in Deutschland.
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