1. Juni 2010
Grade bei langjährig bestehenden Mietverträgen ist der Vermieter versucht, die Einnahmen aus der Mietsache durch Anhebung der Miete zu steigern. Viele Mieterhöhungsverlangen scheitern aber – zugunsten der Mieter – bereits an der falschen Adressierung des entsprechenden Briefes. Denn verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, so hat er diese gegenüber sämtlichen im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen zu erklären.
Sind mehrere Personen im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, so haben auch diese grundsätzlich gemeinsam das ein Mieterhöhungsverlangen beinhaltende Schreiben zu unterzeichnen. Geschieht dies nicht, so ist die Mieterhöhung unwirksam und mithin rechtlich für den Mieter irrelevant.
Dies hat das Amtsgericht Kiel in seinem Urteil vom 18.05.2010 (Az. 108 C 567/09) nochmals klargestellt und dabei darauf hingewiesen, dass auch allgemeine Vertragsbestimmungen im Mietvertrag grundsätzlich nicht geeignet sind, ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet nur an einen Mieter als zulässig anzuerkennen. Vorliegend enthielt der Mietvertrag die Abrede, dass die Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen das Mietverhältnis betreffend bevollmächtigen wird. Das Amtsgericht Kiel ging jedoch davon aus, dass aufgrund dieser Klausel zwar möglicherweise ein Mieterhöhungsverlangen nur von einem Mieter entgegengenommen werden kann, der Briefkopf des Schreibens jedoch dennoch eindeutig erkennen lassen muss, dass es sich an alle Mieter richtet.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich das Amtsgericht Kiel mit diesem Urteil gegen eine Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 22.03.1983 (Az. 6 RE-Niet 4/82) stellt. Dieses Gericht ging davon aus, dass zumindest in Fällen, in denen mietvertraglich eine wechselseitige Vollmacht vereinbart wurde, auch die Adressierung an nur einen Mieter genügen soll.
Fazit: Gleich ob Sie ein Mieterhöhungsverlangen als Vermieter wirksam stellen möchten oder aber als Mieter von einem solchen betroffen sind, lassen Sie das Schreiben von einem Rechtsanwalt überprüfen!
29. Januar 2010
Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist es für Vermieter verlockend, Mehreinnahmen durch Erhöhung eines oft jahrelang unverändert gebliebenen Mietzinses zu erzielen.
Dies ist gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ohnehin nur dann zulässig, wenn die Miete bis zum beabsichtigten Erhöhungszeitpunkt mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist, seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist UND die Miete maximal bis auf das Maß der so genannten "ortsüblichen Vergleichsmiete" erhöht wird.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vom Vermieter darzulegen, in Städten in denen kein Mietspiegel existiert im Zweifel durch Sachverständigengutachten. Einfacher verhält es sich, wenn für den Wohnort - wie zumeist der Fall - ein amtlicher Mietspiegel vorliegt.
Doch Vorsicht: Manche Vermieter verwenden zum Beleg der Zulässigkeit des Erhöhungsverlangens nicht den jeweils aktuellen Mietspiegel, sondern greifen aus Bequemlichkeit auf eine ältere Ausgabe zurück.
Hierzu hat das Landgericht Stuttgart in seinem Urteil vom 02.12.2009 (Aktenzeichen 4 S 61/09) nunmehr eine ganz eindeutige Feststellung getroffen:
Die Bezugname auf einen veralteten Mietspiegel in einem Erhöhungsverlangen führt dann immer zu dessen Unwirksamkeit, wenn zum Zeitpunkt der Absendung des Verlangens durch den Vermieter bereits ein aktuellerer Mietspiegel vorliegt.
Fazit: Gleich ob als Vermieter oder Mieter, falls ein Mieterhöhungsverlangen im Raume steht müssen Sie darüber informiert sein, welche Ausgabe des für Sie gültigen Mietspiegels aktuell ist. Die entsprechende Information erteilt u.a. die Stadtverwaltung.
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