5. Mai 2011
Höchstrichterlich ist entschieden, dass Mieter von ihrem Vermieter Wertersatz für Aufwendungen zu Schönheitsreparaturen verlangen können, wenn die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist (BGH, NZM 2009, 541).
Nunmehr hatte sich das Landgericht Kassel (Az.: 1 S 67/10) mit der Folgefrage zu befassen, ob dieser Bereicherungsanspruch des Mieters innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren oder nach Ablauf der kurzen 6-monatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB verjährt. Letztgenannte beginnt mit Beendigung des Mietverhältnisses.
Das LG Kassel (Urt. v. 07.10.2010 - 1 S 67/10) urteilt wie vor ihm schon das LG Freiburg (Urt. v. 15.07.2010 - 3 S 102/10) und lässt den Bereicherungsanspruch des Mieters schon nach 6 Monaten verjähren. Ziel des § 548 BGB sei es nämlich, wechselseitige Ersatzansprüche der Mietparteien wegen späterer Beweisschwierigkeiten im zeitlichen Zusammenhang mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses abzuwickeln. Dieser Zweck gebiete es, § 548 BGB weit auszulegen.
Unter Berücksichtigung dieser Entscheidungen ist Mietern dringend zu raten, sich bei Beendigung des Mietverhältnisses kurzfristig Klarheit über ihre Ansprüche gegen den Vermieter zu verschaffen und diese zeitnah zu verfolgen.
Ergänzung: Nunmehr auch bestätigt durch Urteil des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 04.05. 2011 - VIII ZR 195/10)
1. Juni 2010
Grade bei langjährig bestehenden Mietverträgen ist der Vermieter versucht, die Einnahmen aus der Mietsache durch Anhebung der Miete zu steigern. Viele Mieterhöhungsverlangen scheitern aber – zugunsten der Mieter – bereits an der falschen Adressierung des entsprechenden Briefes. Denn verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, so hat er diese gegenüber sämtlichen im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen zu erklären.
Sind mehrere Personen im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, so haben auch diese grundsätzlich gemeinsam das ein Mieterhöhungsverlangen beinhaltende Schreiben zu unterzeichnen. Geschieht dies nicht, so ist die Mieterhöhung unwirksam und mithin rechtlich für den Mieter irrelevant.
Dies hat das Amtsgericht Kiel in seinem Urteil vom 18.05.2010 (Az. 108 C 567/09) nochmals klargestellt und dabei darauf hingewiesen, dass auch allgemeine Vertragsbestimmungen im Mietvertrag grundsätzlich nicht geeignet sind, ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet nur an einen Mieter als zulässig anzuerkennen. Vorliegend enthielt der Mietvertrag die Abrede, dass die Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen das Mietverhältnis betreffend bevollmächtigen wird. Das Amtsgericht Kiel ging jedoch davon aus, dass aufgrund dieser Klausel zwar möglicherweise ein Mieterhöhungsverlangen nur von einem Mieter entgegengenommen werden kann, der Briefkopf des Schreibens jedoch dennoch eindeutig erkennen lassen muss, dass es sich an alle Mieter richtet.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich das Amtsgericht Kiel mit diesem Urteil gegen eine Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 22.03.1983 (Az. 6 RE-Niet 4/82) stellt. Dieses Gericht ging davon aus, dass zumindest in Fällen, in denen mietvertraglich eine wechselseitige Vollmacht vereinbart wurde, auch die Adressierung an nur einen Mieter genügen soll.
Fazit: Gleich ob Sie ein Mieterhöhungsverlangen als Vermieter wirksam stellen möchten oder aber als Mieter von einem solchen betroffen sind, lassen Sie das Schreiben von einem Rechtsanwalt überprüfen!
6. April 2010
Wenn sich ein Mieter für die Einzelpositionen seiner Nebenkostenabrechnung interessiert, kann er die entsprechenden Belege dafür beim Vermieter einsehen. Der Vermieter ist nämlich nicht dazu verpflichtet diese einzeln auf der Nebenkostenabrechnung aufzulisten. Die Kosten der anfallenden Sach- und Haftpflichtversicherung darf der Vermieter in einer Summe unter der Position - Versicherung - abrechnen.
BGH Urteil VIII ZR 346/08
31. März 2010
Wenn ein Vermieter seine Mietwohnung einem Nachmieter zeitweise und unentgeltlich oder zu einem geringeren Mietzins überlässt, ist der frühere Mieter ab dem Einzug des Nachmieters nicht mehr zur Entrichtung der Miete verpflichtet! So entschied das AG Neuruppin und gab somit einem Mieter Recht.
Dieser war zwei Wochen vor der Beendigung des Mietverhältnisses aus der Mietwohnung ausgezogen und übergab die Schlüssel an den Vermieter somit 2 Wochen eher zurück. Der Vermieter aber gab die Wohnungsschlüssel daraufhin sofort dem Nachmieter. Dieser zog dann auch sofort in die Mietwohnung ein. Als aber der ursprüngliche Mieter der Mietwohnung hiervon erfuhr, verlangte er die bereits gezahlt Miete für diese 2 Wochen zurück.
AG Neuruppin AZ: 42 C 273/08
15. Oktober 2009
Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarfs eine Wohnung kündigt, eine andere in selben Haus aber leer steht, so muss er ihm diese anbieten. Die Entscheidung, ob der Mieter dort einziehen wolle, müsse der Vermieter dem Mieter überlassen. Das entschied das Landgericht Berlin.
(Az: 65 S 303/08)
28. September 2009
Nachdem der Bundesgerichtshof zahlreiche Renovierungsklauseln in den Mietverträgen für ungültig befunden hat, sind die rechtlichen Auseinandersetzungen des deutschen Mieterbundes zu diesem Thema auf über 37 % im Mietrecht gestiegen. Danach folgen Rechtsstreite um Wohnungsmängel mit 17,8% und allgemeine Vertragsstreitigkeiten mit 10,1 %. Es könnte sich lohnen, noch einmal in seinem Mietvertrag nachzuschauen und ihn auf Rechtmäßigkeit zu prüfen oder prüfen zu lassen.
16. Juni 2009
Gemäß BGH ist die Versorgungssperre durch den Vermieter nicht als Besitzverletzung anzusehen. Wenn der Vermieter die Versorgung des Mieters mit Heizung, Strom und Wasser nach Beendigung des Mietverhältnisses abstellt, liegt besitzrechtlich keine verbotene Eigenmacht vor. (BGH, Urteil v. 06.05.2009, XII ZR 137/07)
14. Juni 2009
Laut Urteil des BGH vom 11.03.2009, Az. VIII ZR 74/08, muss der Vermieter den Mietspiegel seinem Mieterhöhungsverlangen, in dem er auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, nicht beifügen, wenn er dem Mieter gleichzeitig anbietet, diesen Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters einzusehen.
29. Mai 2009
Einem Mieter, welcher vor dem Auszug Schönheitsreparaturen durchführt, weil er auf die Wirksamkeit einer unwirksamen mietvertraglichen Endrenovierungsklausel vertraut, kann ein Anspruch auf Erstattung der hierfür aufgewendeten Kosten gegen den Vermieter zustehen. Der Bundesgerichtshof hat am 27. 5. 2009 (Az.: VIII ZR 302/07) entschieden, dass in einem solchen Fall ein Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt. Da Feststellungen bezüglich der Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe der bei dem Vermieter eingetretenen Bereicherung fehlten, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
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