Tag: betriebskostenabrechnung

Der Aussgleich einer Betriebskostenabrechnung ist kein Schuldanerkenntnis

27. August 2010

Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist oft wiederkehrender Konfliktpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Oft gleicht sie der Mieter dennoch zunächst aus, um Unannehmlichkeiten zu vermeiden. Später dann werden bei der genaueren Lektüre der Abrechnung jedoch Ungereimtheiten oder klare Rechenfehler offenichtlich. Kann dann die möglicherweise zuviel gezahlte Summe zurück gefordert werden obwohl die Rechnung bereits vollständig und ohne Vorbehalt ausgeglichen wurde ?

Ja, meint das LG Bielefeld in seiner aktuellen Entscheidung vom 23.09.2009 (Az.: 22 S 46/09). Denn in Folge der Mietrechtsreform könne die Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr als ein spätere Korrekturen ausschließendes Schuldanerkenntnis oder als Verzicht auf Einreden verstanden werden.

Fazit: Eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung lohnt sich auch noch nachträglich !

Leerstand im Mietobjekt: Umlage der Betriebskosten auf die übrigen Mieter kann unzulässig sein

23. Juni 2010

Stehen in einem Mietobjekt mehrere Wohnungen leer, so sind Vermieter versucht, die für die Leerstandsflächen anfallenden Betriebskosten wie etwa Müllabfuhrgebühren oder Grundsteuer auf die verbleibenden Mieter abzuwälzen. Die verbleibenden Mieter wären dann gezwungen, durch ihre Betriebskostenzahlungen auch die leer stehenden Wohnungen mit zu finanzieren.

Dies ist unzulässig: So stellte es das Landgericht Krefeld in seinem aktuellen Urteil vom 17.03.2010 (Az. 2 S 56/09) fest. Das Gericht vertritt die mieterfreundliche Auffassung, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit auch das Leerstandsrisiko zu tragen hat. Aufgrund dieser Risikoverteilung kann der Vermieter nicht auch die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten auf die übrigen Mieter abwälzen. Dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der so genannten „Hausbelegungsstärke“, d. h. für jede einzelne Mietwohnung nach der entsprechenden Kopfzahl abgerechnet werden. Denn eine solche Klausel – so entschied das Landgericht Krefeld – ist unzulässig und damit unwirksam. Anders verhält es sich nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes dann, wenn im Mietvertrag eine Kostenverteilung nach dem gesetzlichen Flächenschlüssel gemäß § 556a BGB vereinbart ist. Hier soll der Vermieter zur Umlage der Kosten des Leerstandes auf die übrigen Mieter berechtigt sein.

Fazit: Prüfen Sie bei Empfang Ihrer Betriebskostenabrechnung genau, welche Kosten auf Sie umgelegt werden sollen. Schauen Sie im Zweifel in Ihren Mietvertrag und kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt.

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 sind verjährt.

7. Januar 2010

Mieter, die bis zum 31.12.2009 keine Betriebskostenabrechnung ihres Vermieters für die Kalenderjahre 2008 und früher erhalten haben, können sich freuen: Entsprechende Nachforderungsansprüche des Vermieters sind nunmehr verjährt und nicht mehr beitreibbar. Der Anspruch des Mieters auf eine Abrechnung hingegen bleibt bestehen, gleichfalls ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eines eventuellen Guthabens nicht verjährt.

Wer also in diesen Tagen noch Post von seinem Vermieter betreffend Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 und früher erhält, kann also gelassen bleiben. Dies selbst wenn der Vermieter die Abrechnung noch vor oder am 31.12.2009 zur Post gegeben hat. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21. Januar 2009 (Aktenzeichen VIII ZR 107/08) gilt die gesetzlich im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegte einjährige Abrechnungsfrist als nicht eingehalten, wenn diese dem Mieter nicht bis zum 31.12. des Folgejahres zugegangen ist. Die Absendung der Abrechnung per Post reicht nicht aus, auch begründet allein die Abgabe eines Briefes bei der Post nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung schon keinen Beweis dafür, dass der Brief jemals angekommen ist, geschweige denn innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens.

Fazit für Mieter: Überprüfen Sie, ob und wann Sie Ihre Abrechnung erhalten haben.

Fazit für Vermieter: Sorgen Sie für eine rechtzeitige, nachweisbare Zustellung etwa durch persönliche Übergabe oder Versendung per Einschreiben.