Tag: betriebskosten

Vermieter darf die Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung nicht erhöhen

18. Mai 2012

Der Bundesgerichtshof befasste sich in nachfolgender Sache mit der Frage, ob der Vermieter auch dann zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Mit Urteil vom 15.05.2012 gab der Bundesgerichtshof bekannt, dass der Vermieter in einem solchen Fall nicht zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung berechtigt ist, da sich dieser ansonsten aus seiner eigenen Pflichtverletzung Vorteile ziehen könnte und gab die bisherige Rechtsprechung auf.

In den zugrunde liegenden Verfahren verlangte der klagende Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innengehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Beklagten beanstandeten die Abrechnungen des Klägers, da diese inhaltliche Fehler aufwiesen. Bei der Korrektur verblieb kein Saldo zum Nachteil der Beklagten.

Da die eine beklagte Partei, nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen und die andere Partei diese Beträge insgesamt nicht zahlte, kündigte der Vermieter beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters wegen rückständiger Vorauszahlungen waren in allen Instanzen erfolglos und sind abgewiesen worden.

Auch die dagegen gerichtete Revision des Klägers wies der Bundesgerichtshof zurück und stellte klar, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen nur insoweit berechtigt ist, als dass sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. An der bislang genügenden formell ordnungsgemäßen Abrechnung zur Anpassung der Vorauszahlungen, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung frühzeitig Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen geschaffen werden kann, hält der Senat nicht fest und ändert die derzeitige Rechtsprechung. Die Neuregelung solle dem Zweck dienen, die Vorauszahlung möglichst realistisch, nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode, zu bemessen. Die alte Rechtsprechung berücksichtigt dieses Ziel nicht hinreichend. Vielmehr kann ein Vermieter durch eine fehlerhafte Abrechnung, Vorauszahlungen in einer Höhe erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zugestanden hätten. So könnte sich der Vermieter aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile erzielen, welches nach Auffassung des Gerichts nicht hingenommen werden kann. Der Vermieter ist zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet, da sich sonst, wie in diesen Fällen durch die Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbauen kann, der dazu führt, dass der Vermieter das Mietverhältnis beenden könnte, obgleich der entstandene Mietrückstand allein auf einer pflichtwidrig fehlerhaften Abrechnung beruht, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastet.

Auch bei Abrechnung nur gegenüber einer von mehreren Mietparteien: Die Nachzahlung auf Nebenkosten muss geleistet werden !

29. April 2010

Üblicher Weise werden sämtliche die Mietsache bewohnenden volljährigen Personen in den Mietvertrag als Mieter aufgenommen. Dies dient der Rechtssicherheit aller Parteien und bietet den Vermieter die Möglichkeit, Forderungen gegenüber mehreren Personen gleichzeitig geltend zu machen und so abzusichern.

Wie verhält es sich aber, wenn die Betriebskostenabrechnung nur einer der Mietparteien zugestellt und der sich daraus ergebende Nachzahlungsanspruch auch nur gegen eine Mietpartei durchgesetzt werden soll ? Muss der einzeln in Anspruch genommene Mieter die vollständige Summe zahlen, obgleich doch mehrere Personen Parteien des Mitvertrages geworden sind ?

Ja, so entschied der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 28.April 2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 263/09): Denn Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, so haften sie grundsätzlich als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher gemäß § 421 Satz 1 BGB berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder alleine in Anspruch zu nehmen.

Der Vermieter kann also die geschuldete Abrechnung über die Betriebskosten nur einem Mieter gegenüber erteilen und diesen auf den vollen Betrag der Nachforderung in Anspruch nehmen.

Aber: Der durch die Zahlung belastete Mieter kann gemäß § 426 BGB die allein verauslagten Kosten gegenüber den anderen Mietparteien anteilig geltend machen.