Tag: abrechnung

Formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraumverhältnis

10. Januar 2012

Der Bundesgerichtshof nahm erneut Stellung zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraumverhältnis.

In dem vorliegenden Fall enthielt die Heizkostenabrechnung des Vermieters sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Der Mieter konnte mit dieser Abrechnungsform nichts anfangen und erhob Klage.

Der Bundesgerichtshof gab dem Beklagten Recht, da einem Vermieter nicht angelastet werden kann, das die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind. So genügt die vom Vermieter erstellte Heizkostenabrechnung der formellen Wirksamkeit. Diese ist dann gegeben, wenn sie den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht und wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann. Der Vermieter ist nicht verpflichtet dem Mieter diese Vorschrift mitzuteilen oder zu erläutern.

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 sind verjährt.

7. Januar 2010

Mieter, die bis zum 31.12.2009 keine Betriebskostenabrechnung ihres Vermieters für die Kalenderjahre 2008 und früher erhalten haben, können sich freuen: Entsprechende Nachforderungsansprüche des Vermieters sind nunmehr verjährt und nicht mehr beitreibbar. Der Anspruch des Mieters auf eine Abrechnung hingegen bleibt bestehen, gleichfalls ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eines eventuellen Guthabens nicht verjährt.

Wer also in diesen Tagen noch Post von seinem Vermieter betreffend Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 und früher erhält, kann also gelassen bleiben. Dies selbst wenn der Vermieter die Abrechnung noch vor oder am 31.12.2009 zur Post gegeben hat. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21. Januar 2009 (Aktenzeichen VIII ZR 107/08) gilt die gesetzlich im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegte einjährige Abrechnungsfrist als nicht eingehalten, wenn diese dem Mieter nicht bis zum 31.12. des Folgejahres zugegangen ist. Die Absendung der Abrechnung per Post reicht nicht aus, auch begründet allein die Abgabe eines Briefes bei der Post nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung schon keinen Beweis dafür, dass der Brief jemals angekommen ist, geschweige denn innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens.

Fazit für Mieter: Überprüfen Sie, ob und wann Sie Ihre Abrechnung erhalten haben.

Fazit für Vermieter: Sorgen Sie für eine rechtzeitige, nachweisbare Zustellung etwa durch persönliche Übergabe oder Versendung per Einschreiben.