28. Juni 2010
Wenn einem Wohnungsmieter gemäß den schriftlichen Vereinbarungen im Mietvertrag nicht das Recht eingeräumt wird, die fälligen Schönheitsreparaturen auch in Eigenleistung durchzuführen, so ist diese Klausel unzulässig. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 09.06.2010 (Az. VIII ZR 294/09) so entschieden.
Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter: Denn ist die die Schönheitsreparaturen betreffende Klausel des Mietvertrages unzulässig, so fällt sie komplett weg mit der Folge, dass die gesetzliche Regelung gilt. Nach dieser, hier § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist jedoch ausschließlich der Vermieter zum Unterhalt der Mietsache und damit zur Durchführung auch von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag die folgende Klausel:
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (...) in der Wohnung ausführen zu lassen.“
Der Bundesgerichtshof hat im aktuellen Fall nunmehr entschieden, dass diese Klausel zu den Schönheitsreparaturen jedenfalls auch so verstanden werden kann, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten nur durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dies stellt nach richtiger Ansicht des Bundesgerichtshofes eine unzulässige Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Die Ausführung der Arbeiten kann mithin auch der Mieter selbst gegebenenfalls durch Mitwirkung von Verwandten oder Bekannten erledigen, eine Beauftragung einer Fachfirma ist zwingend notwendig.
Fazit: Prüfen Sie als Mieter die die Schönheitsreparaturen betreffende Klausel in Ihrem Mietvertrag. Möglicherweise ist diese unzulässig und Schönheitsreparaturen sind durch Sie überhaupt nicht durchzuführen. Lassen Sie sich als Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages von einem Anwalt als Ihren berufenen Vertreter beraten und verwenden Sie nicht blindlings Formularverträge.
24. Juni 2010
Wenn ein ausländischer Wohnungseigentümer eine Parabolantenne am Gebäude anbringen will, um Fernsehsendungen aus seiner Heimat sehen zu können, so kann er die Hausgemeinschaft zwingen, ihm dazu eine Genehmigung zu erteilen. Dies ist auch der Fall, wenn der ausländische Mitbewohner zwischenzeitlich die deutsche Staatsbürgerschaft angenommen hat. Die Eigentümergemeinschaft darf jedoch den Installationsort bestimmen.
Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof.
Az. V ZR 10/09
23. Juni 2010
Stehen in einem Mietobjekt mehrere Wohnungen leer, so sind Vermieter versucht, die für die Leerstandsflächen anfallenden Betriebskosten wie etwa Müllabfuhrgebühren oder Grundsteuer auf die verbleibenden Mieter abzuwälzen. Die verbleibenden Mieter wären dann gezwungen, durch ihre Betriebskostenzahlungen auch die leer stehenden Wohnungen mit zu finanzieren.
Dies ist unzulässig: So stellte es das Landgericht Krefeld in seinem aktuellen Urteil vom 17.03.2010 (Az. 2 S 56/09) fest. Das Gericht vertritt die mieterfreundliche Auffassung, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit auch das Leerstandsrisiko zu tragen hat. Aufgrund dieser Risikoverteilung kann der Vermieter nicht auch die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten auf die übrigen Mieter abwälzen. Dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der so genannten „Hausbelegungsstärke“, d. h. für jede einzelne Mietwohnung nach der entsprechenden Kopfzahl abgerechnet werden. Denn eine solche Klausel – so entschied das Landgericht Krefeld – ist unzulässig und damit unwirksam. Anders verhält es sich nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes dann, wenn im Mietvertrag eine Kostenverteilung nach dem gesetzlichen Flächenschlüssel gemäß § 556a BGB vereinbart ist. Hier soll der Vermieter zur Umlage der Kosten des Leerstandes auf die übrigen Mieter berechtigt sein.
Fazit: Prüfen Sie bei Empfang Ihrer Betriebskostenabrechnung genau, welche Kosten auf Sie umgelegt werden sollen. Schauen Sie im Zweifel in Ihren Mietvertrag und kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt.
22. Juni 2010
Wenn Sie davon träumen, ihren Altersruhesitz ins Ausland zu verlegen, dann gibt es jetzt gute Nachrichten. Dem im März vom Bundesrat verabschiedeten „Gesetz zur Umsetzung steuerlicher EU Vorgaben“ zufolge sollen Ruheständler, die ihren Wohnsitz ins Ausland verlegen, ihre bereits erhaltenen Beträge aus der Riesterförderung künftig nicht mehr zurückzahlen müssen. Die Vorteile der Wohn Riester Förderung soll auch für den Bau oder Kauf einer Auslandsimmobilie nutzbar sein. Jedoch sind bestimmte Bedingungen zu erfüllen: So muss die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt werden. Die Immobilie muss im europäischen Wirtschaftsraum liegen. Dazu zählt auch Norwegen und Island. Der europäische Gerichtshof hatte zuvor die nationalen Regelungen von Deutschland gekippt.
Az. C 269/07
21. Juni 2010
Wer im Urlaub mit dem Auto unterwegs ist, sollte sich strikt an die Verkehrsvorschriften halten. Der ADAC veröffentlichte im März 2010 eine Übersicht, aus der hervorgeht, dass Regelwidrigkeiten mit weit empfindlicheren Strafen als in Deutschland geahndet werden. So sind beispielsweise in der Schweiz schon mit 20 km/h zu schnell 120 Euro fällig. In Deutschland dagegen nur 35 Euro. Hinzu kommt, dass nunmehr in allen 26 EU Ländern auch im Ausland begangene Verkehrverstöße in Deutschland vollstreckt werden.
18. Juni 2010
Wenn ein Kunde bestellte Versandhausware zurücksendet, hat er auch Anspruch auf die Erstattung der gezahlten Versandkosten. Der europäische Gerichtshof entschied jetzt eindeutig zum Thema Widerruf: „Die Bestimmungen haben eindeutig zum Ziel, den Verbraucher nicht von der Ausübung seiner Widerrufsrechtes abzuhalten.“ Die gelte auch, wenn es sich um Versandkostenpauschalen handele. Der Kunde habe ja auch die Versandkosten der Rücksendung zu tragen. Der Kunde hat also Anspruch auf Erstattung des ursprünglich gezahlten Betrages aus seiner Bestellung.
Az C511/08
14. Juni 2010
Eine Situation, die sicherlich schon jeder einmal erlebt hat: Der Discounter oder Supermarkt um die Ecke wirbt mit einem verlockenden Schnäppchenangebot, egal ob es sich um einen günstigen PC oder aber Lebensmittel zu unschlagbar günstigen Preisen handelt. Doch schon am Vormittag des Verkaufsstarts ist die vermeintlich so günstige Ware restlos vergriffen, manch Kaufwilliger der sogar schon vor Ladenöffnung anstand, geht leer aus.
Diesem Treiben der Supermärkte hat das Landgericht Wiesbaden durch sein Urteil vom 16.04.2010 (Az. 7 O 373/04) nunmehr einen Riegel vorgeschoben und festgestellt: Wirbt ein Supermarkt für zeitlich nur begrenzt verfügbare Aktionsware, so muss er diese Artikel in seinen Filialen auch mindestens zwei Tage ab angekündigtem Verkaufsbeginn vorrätig halten. Kann er dies nicht gewährleisten, so muss er schon in seiner Werbung ausdrücklich darauf hinweisen.
Denn ist ein beworbener Aktionsartikel bereits am ersten Tage ausverkauft, so spräche schon der Anscheinsbeweis dafür, dass das Unternehmen nicht richtig und angemessen kalkuliert habe und durch seine Werbung wettbewerbswidrig handelte. Das Unternehmen kann sich im Ausnahmefall nur dadurch rechtfertigen, dass eine unvorhersehbare Ausnahmesituation vorgelegen hätte.
Fazit: Auch wenn das aktuelle Urteil des Landgerichts Wiesbaden betroffenen Verbrauchern nicht das unmittelbare Recht gewährt, die Abgabe eines angeblich ausverkauften Sonderartikels zum beworbenen Sparpreis einzuklagen, so ist es doch geeignet, das unseriöse Werben mit Schnäppchen grundsätzlich zu beenden. Im Einzelfall sollte der Verbraucher beim zuständigen Filialleiter des Supermarktes auf das Urteil des Landgerichts Wiesbaden hinweisen und mit Unterrichtung der zuständigen Verbraucherzentrale und einer entsprechenden Klage drohen. Möglicherweise wird dann ein angeblich ausverkaufter Artikel doch noch verfügbar...
8. Juni 2010
Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für die gemeinschaftlichen Außenstände einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden. Die Versorger dürfen sich nicht einzelne Eigentümer herausgreifen und ihnen die gesamte Rechnung der Außenstände belasten. Das gilt auch dann, wenn die Geschäftsbedingungen des Versorgers etwas anderes sagen und eine gesamtschuldnerische Haftung vorsehen. Nur, wenn sich ein einzelner Eigentümer ausdrücklich verpflichtet hat, für alle Verbindlichkeiten aufzukommen, darf der Versorgen ihn in Gänze belasten.
BGH VIII ZER 329/08
2. Juni 2010
Auch noch nach vielen Jahren kann ein Mieter die Beseitigung von Mietmängeln verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden. Damit wurde die Einrede der Verjährung des Vermieters abgelehnt. Geklagt hatte eine Mieterin, über deren Wohnung eine Dachwohnung im Jahre 1990 errichtet wurde. Sie beklagte erst jetzt , dass seinerzeit keine ausreichende Trittschalldämmung installiert worden sei und stieß beim Vermieter auf taube Ohren. Eine Beweissicherungsverfahren wurde angestrengt und eine unzureichende Trittschalldämmung festgestellt. Erst vor dem Bundesgerichtshof setzte sie sich schließlich durch. Ratsam ist es jedoch, Mängel gegenüber dem Vermieter sofort anzuzeigen und gegebenenfalls die Miete zu mindern. Für „mitgemietete“ Mängel, das heißt, Mängel, die von Anfang an bekannt waren, kann der Mieter nachträglich jedoch keine Mietminderung geltend machen. Auch für selbst verursachte Mietmängel haben Mieter keinen Anspruch auf Erstattung von Mietzahlungen. Dies gilt insbesondere für Schimmelbildung infolge mangelhafter Lüftung.
BGH Az. VIII ZR 104/09
1. Juni 2010
Grade bei langjährig bestehenden Mietverträgen ist der Vermieter versucht, die Einnahmen aus der Mietsache durch Anhebung der Miete zu steigern. Viele Mieterhöhungsverlangen scheitern aber – zugunsten der Mieter – bereits an der falschen Adressierung des entsprechenden Briefes. Denn verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, so hat er diese gegenüber sämtlichen im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen zu erklären.
Sind mehrere Personen im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, so haben auch diese grundsätzlich gemeinsam das ein Mieterhöhungsverlangen beinhaltende Schreiben zu unterzeichnen. Geschieht dies nicht, so ist die Mieterhöhung unwirksam und mithin rechtlich für den Mieter irrelevant.
Dies hat das Amtsgericht Kiel in seinem Urteil vom 18.05.2010 (Az. 108 C 567/09) nochmals klargestellt und dabei darauf hingewiesen, dass auch allgemeine Vertragsbestimmungen im Mietvertrag grundsätzlich nicht geeignet sind, ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet nur an einen Mieter als zulässig anzuerkennen. Vorliegend enthielt der Mietvertrag die Abrede, dass die Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen das Mietverhältnis betreffend bevollmächtigen wird. Das Amtsgericht Kiel ging jedoch davon aus, dass aufgrund dieser Klausel zwar möglicherweise ein Mieterhöhungsverlangen nur von einem Mieter entgegengenommen werden kann, der Briefkopf des Schreibens jedoch dennoch eindeutig erkennen lassen muss, dass es sich an alle Mieter richtet.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich das Amtsgericht Kiel mit diesem Urteil gegen eine Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 22.03.1983 (Az. 6 RE-Niet 4/82) stellt. Dieses Gericht ging davon aus, dass zumindest in Fällen, in denen mietvertraglich eine wechselseitige Vollmacht vereinbart wurde, auch die Adressierung an nur einen Mieter genügen soll.
Fazit: Gleich ob Sie ein Mieterhöhungsverlangen als Vermieter wirksam stellen möchten oder aber als Mieter von einem solchen betroffen sind, lassen Sie das Schreiben von einem Rechtsanwalt überprüfen!
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