29. Januar 2010
Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist es für Vermieter verlockend, Mehreinnahmen durch Erhöhung eines oft jahrelang unverändert gebliebenen Mietzinses zu erzielen.
Dies ist gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ohnehin nur dann zulässig, wenn die Miete bis zum beabsichtigten Erhöhungszeitpunkt mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist, seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist UND die Miete maximal bis auf das Maß der so genannten "ortsüblichen Vergleichsmiete" erhöht wird.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vom Vermieter darzulegen, in Städten in denen kein Mietspiegel existiert im Zweifel durch Sachverständigengutachten. Einfacher verhält es sich, wenn für den Wohnort - wie zumeist der Fall - ein amtlicher Mietspiegel vorliegt.
Doch Vorsicht: Manche Vermieter verwenden zum Beleg der Zulässigkeit des Erhöhungsverlangens nicht den jeweils aktuellen Mietspiegel, sondern greifen aus Bequemlichkeit auf eine ältere Ausgabe zurück.
Hierzu hat das Landgericht Stuttgart in seinem Urteil vom 02.12.2009 (Aktenzeichen 4 S 61/09) nunmehr eine ganz eindeutige Feststellung getroffen:
Die Bezugname auf einen veralteten Mietspiegel in einem Erhöhungsverlangen führt dann immer zu dessen Unwirksamkeit, wenn zum Zeitpunkt der Absendung des Verlangens durch den Vermieter bereits ein aktuellerer Mietspiegel vorliegt.
Fazit: Gleich ob als Vermieter oder Mieter, falls ein Mieterhöhungsverlangen im Raume steht müssen Sie darüber informiert sein, welche Ausgabe des für Sie gültigen Mietspiegels aktuell ist. Die entsprechende Information erteilt u.a. die Stadtverwaltung.
29. Januar 2010
Ein Ehepaar hatte im Herbst vergangenen Jahres ein Haus gekauft und vom Finanzamt einen Grunderwerbssteuerbescheid in Höhe von 3,5% des Hauskaufpreises bekommen. Sie hatten aufgrund der seit 2006 weggefallenen Eigenheimzulagenregelung keinen Anspruch mehr auf eine Eigenheimzulage und empfinden die Abgabe als zu hoch. Es lohnt auf jeden Fall ein Einspruch gegen den Bescheid mit Hinweis auf das beim BFH anhängige Verfahren. In diesem Verfahren wollen die Kläger durchsetzen, dass maximal 2% Grunderwerbssteuer angemessen sind. Der im Moment erhobene 3%-ige Steuersatz sei bei selbstgenutzten Immobilien unverhältnismäßig. Sollte die Richter am Bundesfinanzhof das genauso sehen, bestehen gute Aussichten, die zuviel gezahlte Steuer zurück zu erhalten. Bezahlen müssen Hauskäufer jedoch erst einmal.
BFH Az. II R 4/09
28. Januar 2010
Die Nichtberücksichtigung von Beschäftigungszeiten bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres bei der Berechnung der Kündigungsfrist (§ 622 Abs. 2 Satz 2 BGB) stellt eine unzulässige Diskriminierung wegen des Alters dar und ist daher unwirksam. Zu diesem Ergebnis kommt der Europäische Gerichtshof in seinem Beschluss vom 19.01.2010 Az. C-555/07. Die verlängerten Kündigungsfristen für Arbeitgeber nach mehrjähriger Beschäftigungszeit sind daher künftig unabhängig vom Alter zu berechnen. Beachtet dies ein Arbeitgeber nicht, kann der gekündigte Arbeitnehmer dies auch im Rahmen einer Klage auf Nachzahlung der Vergütung beim Arbeitsgericht geltend machen. Die 3-Wochen-Frist zur Kündigungsschutzklage greift in diesem Fall ausnahmsweise nicht, weil die Wirksamkeit der Kündigung selbst damit nicht angegriffen wird, jedoch sollte sich der Arbeitnehmer nicht zuviel Zeit lassen, weil sonst seine Ansprüche verwirkt sein können.
27. Januar 2010
Versicherungsbedingungen versteht keiner. Oftmals hat man nach dem ersten Lesen ein schlechtes Gewissen, versucht es noch einmal und der Sinn ist einfach nicht eingängig. Dann beginnt man an seiner eigenen Intelligenz zu zweifeln und liest ein drittes Mal. Ohne Erfolg. Dann legt man die Versicherungsbedingungen an die Seite und denkt, es wird schon alles in Ordnung gehen und unterschreibt unwissend. Diesen Umstand hat jetzt die Universität Braunschweig zum Anlass genommen und unter der Leitung eines Sprachwissenschaftlers Hochschulabsolventen mit zwei Passagen aus Versicherungsbedingungen konfrontiert. Im ersten Text ging es um die Definition von Schwerstpflegebedürftigkeit und im zweiten Text um nicht versicherte Leistungen einer privaten Krankenversicherung. Die Akademiker benötigten mehr als eine halbe Stunde, um fünf Sätze zu lesen. Verstanden hatten sie sie trotzdem nicht. Einen Alternativtext des Sprachwissenschaftlers gleichen Inhalts verstanden sie hingegen problemlos. Es stellt sich die Fraget, ob diese Hieroglyphisierung seitens der Versicherungen mutwillig und systematisch geschieht.
26. Januar 2010
Das Landgericht Coburg entschied jetzt, dass Versicherungen auch gegen den Willen ihres Versicherten einen Schaden regulieren dürfen. Der Versicherte war mit seinem PKW auf ein plötzlich bremsendes Taxi aufgefahren. Er fühlte sich nicht schuldig am Unfallhergang und wollte auch die Rückstufung im Versicherungstarif vermeiden. Zwischen Versicherer und Kunden gibt es oft unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich der Beurteilung eines Unfalles. In vielen Fällen wollen die Versicherten die Mitverantwortung oder Schuld aus Stolz nicht übernehmen und weigern sich, dies einzugestehen. Um dem Geschädigten jedoch schnell zu seinem Recht zu verhelfen, regulieren Versicherungen auch gegen den Willen ihres Kunden. Zu Recht. Dies bestätigte im vorliegenden Fall das OLG Coburg.
AZ. 32 S 15/09
25. Januar 2010
Gelbe Karte für Versicherungen.
Wenn Sie Ihren Zweitschlüssel im Auto gelassen haben und der Wagen gestohlen wird, so kostet Sie das nicht unbedingt den Versicherungsschutz. Ein Urlauber hatte in Tschechien seine Jacke mit den Autoschlüsseln im Auto gelassen und war einkaufen gegangen. Bisher gingen Versicherungen von grober Fahrlässigkeit aus und verweigerten jeglichen Versicherungsschutz, sodass die Geschädigten stets auf ihrem Schaden sitzen blieben. Das Oberlandesgericht Koblenz Hat jetzt jedoch entschieden, dass im oben beschrieben Fall keine grobe Fahrlässigkeit vorliege und der Versicherer zahlen müsse.
OLG Koblenz Az. 10U 1038/08
23. Januar 2010
Nach § 622 Abs. 2 BGB verlängert sich die arbeitgeberseitige Regelkündigungsfrist abhängig von der Dauer des Bestehens des Arbeitsverhältnisses; erstmals nach 2 jährigem und letztmals nach 20 jährigem Bestehen. Hierbei werden jedoch nach der derzeitigen gesetzlichen Regelung diejenigen Beschäftigungszeiten, die vor Vollendung des 25. Lebensjahres des Arbeitnehmers liegen, nicht berücksichtigt.
Auf Vorlage des als Berufungsgericht angerufenen LAG Düsseldorf entschied der EuGH jetzt, dass diese Regelung mit dem Diskriminierungsverbot, welches als allgemeiner Rechtssatz des Unionsrechts anzusehen ist und durch die Gleichbehandlungsrichtlinie 2000/78/EG konkretisiert wird, unvereinbar ist. Dabei führte der EuGH aus, dass das vorgebrachte Ziel der Flexibilisierung des Arbeitsmarktes keine taugliche Rechtfertigung der bestehenden Altersdiskriminierung darstellt. Ergebnis dieser Entscheidung ist, dass die Anordnung der Nichtberücksichtigung von Beschäftigungszeiten vor dem 25. Lebensjahr nicht mehr angewendet werden darf.
EuGH, Rs. C-555/07 – 19.01.2010
22. Januar 2010
Seit 2007 werden die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer von den Finanzämtern regelmäßig nicht mehr anerkannt, selbst wenn am Arbeitsplatz kein Arbeitszimmer vorhanden ist. Ein Lehrer aus Niedersachsen hatte mithilfe des Lohn- und Einkommessteuervereines dagegen geklagt und jetzt vor dem Bundesfinanzhof gewonnen. Az. VI B 69/09. Der Lehrer brauchte ein häusliches Arbeitszimmer um sich auf den Unterricht vorbereiten zu können und auch Klassenarbeiten korrigieren zu können. In der Schule sei das nicht möglich. Bis zum Jahr 2007 konnten bis zu 1.250 Euro in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Infolge der Finanznot des Bundes und der Länder wurde diese Möglichkeit schlichtweg gestrichen. Zur Empörung aller Arbeitnehmer, besonders die Lehrer, die bis dahin häusliche Arbeitszimmer nutzten und deren Kosten in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht hatten. Ab sofort können sie sich sogar wieder einen Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eintragen lassen. Das endgültige Ergebnis ist jedoch noch offen. Das Bundesverfassungsgericht muss noch einmal prüfen, ob das bisherige Abzugsverbot verfassungsgemäß war. Betroffene sollten die Kosten des häuslichen Arbeitszimmers unbedingt wieder in der Steuererklärung ansetzten. Selbst wenn die Finanzbehörden sie „noch“ nicht anerkennen, so bleibt der entsprechende Bescheid bis zu endgültigen Klärung offen.
BFH Az VI R 13/09 und Bundesverfassungsgericht Az. 2 BvL 13/09
21. Januar 2010
Der Bundesgerichtshof hat bereits in der Vergangenheit eine Vielzahl mietvertraglicher Standardabreden, welche so genannte „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter abwälzen, für unzulässig erklärt. Mit seiner neusten Entscheidung vom 20.01.2010 (Az. VIII ZR 50/09) hat der Bundesgerichtshof seine mieterfreundliche Rechtsprechung fortgeführt und erweitert:
Grundsätzlich ist die Instandhaltung und Renovierung der Mietsache während der Mietzeit keineswegs Mieterpflicht sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Pflicht des Vermieters.
Die weit verbreitete Praxis, die gesetzliche Regelung durch vertragliche Abreden im Mietvertrag abzuändern und die Pflicht zu Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen ist jedoch grundsätzlich zulässig. Die entsprechenden Klauseln unterliegen jedoch einer sehr strengen Inhaltskontrolle durch die Gerichte.
So hat auch der Bundesgerichtshof in seiner neusten Entscheidung vom 20.01.2010 (Az. VIII ZR 50/09) entschieden, dass eine so genannte „Farbwahlklausel“ im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen unzulässig ist. Vorliegend sollte der Mieter durch den Mietvertrag dazu verpflichtet werden, bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmte Stellen der Wohnung ausschließlich in der Farbe weiß zu lackieren. Der Bundesgerichtshof sah in dieser vertraglichen Verpflichtung eine unzulässige Einschränkung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters.
Der Bundesgerichtshof geht in seiner neuesten Entscheidung noch einen Schritt weiter und erklärt bei Verwendung der unzulässige Farbvorgabeklausel sogar die gesamte Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam, womit dieser zu keinerlei Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr verpflichtet war.
Fazit für Mieter und Vermieter: Überprüfen Sie die Klausel zu Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen genau, bereits eine einzige unzulässige Klausel kann zur Unwirksamkeit der gesamten Abrede führen.
21. Januar 2010
Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Willen einer Minderheit beschließt, das Laub in den Außenanlagen selbst zu fegen, so ist dieser Beschluss rechtswidrig. Das entschied jetzt das Oberlandesgericht Düsseldorf. Im vorliegenden Fall wurde mit Hilfe eines von der Eigentümergemeinschaft aufgestellten „Laubfegeplanes“ festgelegt, wer wann die Außenanlagen zu reinigen habe. Ein betroffener Hauseigentümer klagte dagegen, weil er gesundheitlich dazu nicht in der Lage war und gewann. Die Richter kippten den sogenannten „Laubfegeplan“, da in ihm Verwaltertätigkeiten, wofür ein Hausverwalter bezahlt wurde, subsummiert waren. Müsste ein Hauseigentümer selbst fegen, so hätte er auch selbst im Krankheitsfall für Ersatz zu sorgen. Dies sei aber eine klare Verwaltertätigkeit und könne per Hauseigentümerbeschluss nicht auf einzelne Hauseigentümer übertragen werden. Wenn der Verwalter solche Arbeiten an externe Dienstleister vergebe, so müssten sich alle Hauseigentümer an den Kosten beteiligen.
OLG Düsseldorf Az. I-3 WX 77/08
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